Untermieten und Untervermieten – Was ist erlaubt?
Wann ist Untervermietung legal? Wie erfolgen Kündigungen bei Untervermietungen und welche Folgen kann eine unrechtmäßige Untervermietung haben?
Untermiete erklärt: Was Mieter und Vermieter wissen müssen
Die Untervermietung von Wohnraum ist eine gängige Praxis, um Räume sinnvoll zu nutzen oder finanzielle Flexibilität zu schaffen. Doch was ist eine Untermiete? Wann ist eine Untervermietung legal? Welche Regeln gelten für Kündigungen bei Untermietverhältnissen, und welche Konsequenzen drohen bei einer unrechtmäßigen Untervermietung?
In diesem Artikel beleuchten wir die rechtlichen Grundlagen der Untervermietung, erklären, welche Rechte und Pflichten sowohl Haupt- als auch Untermieter haben, wie eine Kaution geregelt werden kann und welche Konsequenzen bei Verstößen gegen den Untermietvertrag drohen.
Die Untervermietung: Rechtliche Fragen, Kündigungen und potenzielle Folgen
In Wohngemeinschaften stellt sich oft schon früh die Frage, welche Regelungen beim Einzug eines neuen Mitbewohners gelten. Dazu gehört, ob der Vermieter diesen untersagen kann und wer bei Mängeln am Mietobjekt haftet. Viele beschäftigen sich mit diesen Themen jedoch erst, wenn sie ihre Wohnung beispielsweise für einen Auslandsaufenthalt untervermieten möchten.
Welche rechtlichen Fragen können bei einer Gebrauchsüberlassung an Dritte auftreten? Wann ist Untervermietung legal? Wie erfolgen Kündigungen bei Untervermietungen und welche Folgen kann eine unrechtmäßige Untervermietung haben?
Zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter sind die allgemeinen Regeln des Mietrechts der §§ 535ff. sowie die Regelungen für Mietverhältnisse über Wohnraum aus den §§ 549ff. anwendbar.
Wann ist Untervermietung legal?
Darf ich meine Wohnung untervermieten? Das sagt das Gesetz
Gesetzlich ist geregelt, dass ein Mieter dann, wenn ein Dritter einen Teil des Wohnraums der vermieteten Wohnung im Rahmen einer Gebrauchsüberlassung beansprucht, der Erlaubnis des Vermieters bedarf (BGB §§ 540 I 1, 549 I, 553 I 1). [1]
Die Gebrauchsüberlassung im Sinne einer Untervermietung ist dabei vom reinen Besuch zu trennen, der sich anhand der kürzeren Dauer und der fehlenden Überlassung zum selbstständigen Gebrauch feststellen lässt. Besucher können vom Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters und ohne eine Anzeigepflicht diesem gegenüber empfangen werden.
Die Gebrauchsüberlassung im Sinne einer Untervermietung ist dabei vom reinen Besuch zu trennen, der sich anhand der kürzeren Dauer und der fehlenden Überlassung zum selbständigen Gebrauch feststellen lässt.
Mieterrechte bei Untervermietung: Wann darf der Vermieter nein sagen?
Möchte ein Mieter seine Wohnung ganz oder teilweise untervermieten und hat er ein berechtigtes Interesse daran, darf der Vermieter die Erlaubnis nur verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher kann beispielsweise bestehen, wenn der Untermieter negative Auswirkungen auf die Mietsache hätte, durch die Untervermietung eine Überbelegung entstünde oder die Gebrauchsüberlassung aus anderen Gründen unzumutbar wäre (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB). [1]
Lehnt der Vermieter die Erlaubnis ohne triftigen Grund ab oder wird sie ihm per Gerichtsurteil auferlegt, darf der Mieter untervermieten. Dabei entsteht ein Untermietverhältnis, das sich aus mehreren separaten Mietverhältnissen zusammensetzt. Diese Struktur kann zu komplexen gegenseitigen Ansprüchen führen.
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Untermieter Mietvertrag
Vertragsverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter
Grundsätzlich entsteht bei jeder Untermiete ein Mietvertrag zwischen Untermieter und Hauptmieter. Das bedeutet auch: Zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter gelten die allgemeinen Regeln des Mietrechts gemäß §§ 535 ff. BGB sowie die speziellen Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse aus §§ 549 ff. BGB. Diese Untervermietung begründet vertragliche Pflichten zwischen beiden Parteien.
Der Hauptmieter ist insbesondere verpflichtet, dem Untermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu ermöglichen. Gleichzeitig können dem Untermieter Schadensersatzansprüche aus § 536a Abs. 1 BGB gegen den Hauptmieter zustehen, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist und der Hauptmieter hierfür verantwortlich ist. Der Untermieter ist vor allem verpflichtet, den vertraglich vereinbarten Mietzins an den Hauptmieter zu entrichten.
Warum Untermieter keine Rechte gegenüber dem Vermieter haben
Zwischen dem Vermieter und dem Untermieter bestehen hingegen keine direkten vertraglichen Beziehungen, selbst wenn der Untermieter die Miete direkt an den Vermieter zahlt. Der Untermieter hat somit keine Ansprüche gegenüber dem Vermieter, da er nicht in den Hauptmietvertrag einbezogen ist. Dies gilt auch in Bezug auf die Figur eines Vertrags mit Schutzwirkung zugunsten Dritter, da die Voraussetzungen hierfür nicht erfüllt sind.
Im Falle einer unerlaubten Untervermietung haftet der Untermieter dem Vermieter nicht aus den §§ 280 ff. BGB, da es an einem erforderlichen Schuldverhältnis fehlt. Der Vermieter kann den Untermieter jedoch auf Grundlage der §§ 987 ff. BGB in Anspruch nehmen, insbesondere wenn der Untermieter die Mietsache unrechtmäßig nutzt. Dies gilt selbst dann, wenn der Untermieter gutgläubig davon ausgeht, zur Nutzung berechtigt zu sein.
Untermieter Kündigung
Untermietverhältnis kündigen: Das sind die Regeln
Auch die Kündigung eines Untermietverhältnisses folgt festen Spielregeln – schließlich soll nicht plötzlich jemand mit gepackten Koffern vor der Tür stehen, ohne zu wissen, wie es weitergeht. Gesetzlich geregelt ist das Ganze in § 573c BGB, der die Kündigungsfristen für unbefristete Mietverhältnisse festlegt. In der Regel beträgt diese Frist bis zu drei Monate und hängt von der Mietdauer ab.
Besonders interessant wird es, wenn möblierte Räume innerhalb einer vom Hauptmieter bewohnten Wohnung untervermietet werden. Hier sieht das Gesetz eine verkürzte Kündigungsfrist von nur zwei Wochen vor (§ 573c Abs. 3 BGB). Diese Regelung ist praktisch für alle, die spontan umziehen oder ihren Wohnraum flexibler nutzen wollen – aber auch für Untermieter, die sich nicht langfristig binden möchten.
Natürlich kann man im Mietvertrag auch andere Fristen vereinbaren, solange diese nicht unter das gesetzliche Minimum fallen. Wer denkt, er könne seinen Untermieter von heute auf morgen vor die Tür setzen, sollte sich das besser zweimal überlegen.
Die Einhaltung der Fristen schützt beide Seiten vor unerwarteten Überraschungen und potenziellen Streitigkeiten. Denn wer sich nicht an die gesetzlichen oder vertraglichen Vorgaben hält, riskiert nicht nur Ärger, sondern möglicherweise auch eine saftige Schadensersatzforderung. Also: Augen auf bei der Kündigungsfrist – das erspart unnötige Dramen!
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Welche Folgen hat eine unberechtigte Untervermietung?
Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung
Wird der Gebrauch einer Mietwohnung ohne Erlaubnis des Vermieters an einen Dritten überlassen, ist der Vermieter grundsätzlich zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB berechtigt. Zwar kann der Mieter einwenden, dass ihm ein Anspruch auf Erteilung der Genehmigung zustand, doch auch in diesem Fall ist zumindest eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB denkbar.[1]
Vermieter gegen Mieter: Klage bei unerlaubter Untervermietung
Alternativ hat der Vermieter die Möglichkeit, auf Unterlassung gemäß § 541 BGB zu klagen, sofern er zuvor erfolglos gemahnt hat. Angesichts der potenziell schwerwiegenden rechtlichen Folgen sollte vor einer Gebrauchsüberlassung an Dritte – etwa an einen neuen WG-Mitbewohner – stets die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden. Eine Ausnahme gilt, wenn die Untervermietung vertraglich ausgeschlossen wurde, was bei unbefristeten Mietverhältnissen häufig möglich ist.
Finanzielle Folgen: Welche Ansprüche hat der Vermieter?
Besondere Beachtung verdienen die Zahlungsansprüche des Vermieters gegenüber dem Hauptmieter. In der Praxis – und auch in Klausuren – stellt sich häufig der Fall, dass der Mieter ohne Erlaubnis einem Dritten den Gebrauch überlässt und dabei eine höhere Miete einnimmt, als er selbst zahlt.
In einer solchen Konstellation fordert der Vermieter oft den Mehrerlös oder eine Anpassung der Miete gemäß § 553 Abs. 2 BGB. Hierbei wird entscheidend, ob und wann die Untervermietung erfolgt ist, da dies Auswirkungen auf die rechtliche Bewertung und die Durchsetzbarkeit der Ansprüche hat.
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Kaution Untermiete
Wie hoch darf die Kaution bei der Untermiete sein?
Auch bei der Untervermietung kann eine Kaution verlangt werden, um den Hauptmieter finanziell abzusichern. Die Kaution darf gemäß § 551 Abs. 1 BGB maximal drei Nettokaltmieten betragen. Dieser Betrag ist als Obergrenze auch bei Untermietverhältnissen bindend, unabhängig davon, ob die Mietsache möbliert oder unmöbliert ist.
↪ § 551 BGB Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten – Gesetze im Internet
Die Kaution dient in erster Linie als Sicherheit für den Hauptmieter, falls der Untermieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt. Dies betrifft insbesondere ausstehende Mietzahlungen, aber auch Schäden an der Wohnung oder an vermieteten Gegenständen, die über normale Abnutzung hinausgehen.
Üblich ist, dass die Kaution in bar oder auf einem separaten Konto hinterlegt wird. Alternativ können auch andere Sicherheiten, wie zum Beispiel eine Bürgschaft, vereinbart werden, sofern beide Parteien dies akzeptieren. Wichtig ist, dass der Hauptmieter die Kaution getrennt von seinem Privatvermögen aufbewahrt, um die Rückzahlung sicherzustellen.
Rückzahlung der Kaution – Fristen, Abzüge und Sicherheitstipps
Nach Beendigung des Untermietverhältnisses ist die Kaution – abzüglich eventueller Ansprüche – zurückzuzahlen. Diese Rückzahlung muss innerhalb eines angemessenen Zeitraums erfolgen, der sich in der Praxis meist auf drei bis sechs Monate beläuft. Der Hauptmieter darf die Kaution nur so lange einbehalten, bis berechtigte Forderungen vollständig geklärt sind. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte ein Übergabeprotokoll erstellt werden, in dem der Zustand der Wohnung und eventuelle Mängel dokumentiert werden.
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Wie hoch darf die Untermiete sein?
Die Höhe der Untermiete richtet sich nach verschiedenen rechtlichen und praktischen Faktoren. Grundsätzlich darf der Hauptmieter für die Untervermietung keinen unangemessenen Gewinn erzielen. Das bedeutet, die verlangte Miete sollte in einem angemessenen Verhältnis zur eigenen Mietzahlung stehen und orientiert sich dabei oft an der Teilfläche oder den mitgenutzten Räumen.
Angemessenheit der Untermiete
Ist der Hauptmieter selbst Mieter der Wohnung, so hat er gemäß § 553 Abs. 1 BGB ein berechtigtes Interesse, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten. Die Höhe der Untermiete sollte dabei die Kosten, die dem Hauptmieter durch die Nutzung entstehen, nicht unverhältnismäßig übersteigen. Ein Gewinnstreben ist in der Regel unzulässig, da dies rechtlich als Missbrauch der Untervermietung angesehen werden kann.
↪ § 553 BGB Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte – Gesetze im Internet
Untervermietung möblierter Räume
Werden möblierte Räume untervermietet, ist es zulässig, einen angemessenen Aufschlag für die Nutzung der Möbel zu verlangen. Die Höhe dieses Aufschlags hängt von der Qualität und dem Zustand der Möbel ab und sollte im Mietvertrag explizit geregelt sein. Unangemessen hohe Aufschläge könnten von einem Untermieter rechtlich angefochten werden.
Ortsübliche Vergleichsmiete auch bei Untermiete
Die Angemessenheit der Untermiete wird häufig anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete bewertet, insbesondere dann, wenn Zweifel an der Rechtmäßigkeit der geforderten Summe bestehen. Sollte die Untermiete deutlich über den marktüblichen Preisen für vergleichbare Räume liegen, könnte dies als Wucher angesehen werden, dann kann der Untermieter die überhöhten Zahlungen vom Hauptmieten zurückverlangen.
Grundsätzlich sollte die Untermiete fair und transparent gestaltet sein. Um Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt sich eine klare vertragliche Regelung, die die Miethöhe, eventuelle Möblierungszuschläge und die Kostenaufteilung (z. B. für Nebenkosten) präzise darlegt.
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Welche Ansprüche hat der Hauptmieter gegenüber dem Untermieter?
Ist das Hauptmietverhältnis – also das zwischen Vermieter und Hauptmieter – bereits beendet, schuldet der Hauptmieter eine Entschädigung für die Vorenthaltung der Rückgabe der Mietsache nach § 546 a I, die sich nach der vereinbarten oder ortsüblichen Miete richtet. Sofern ein höherer Erlös erzielt wurde, kann der Vermieter nur bei positiver Kenntnis (der Nichtberechtigung zum Besitz) des Hauptmieters die Differenz nach §§ 987 I, 990 I 2 von diesem verlangen.
Während eines bestehenden Hauptmietverhältnisses stehen dem Vermieter nach der herrschenden Meinung keine Ansprüche auf die erzielte höhere (Unter-)Miete zu. Denkbar ist hier eine Prüfung eines Schadensersatzes aus §§ 280 I, 241 II, der bereits an der Pflichtverletzung scheitert.
Darüber hinaus können Ansprüche aus EBV (konkret §§ 987, 990 I) sowie solche aus unerlaubter Handlung (§ 823) angeprüft und verneint werden. Die in der Reihenfolge zuletzt zu prüfender Ansprüche aus der Geschäftsführung ohne Auftrag oder aus Bereicherungsrecht scheitern zwar auch, sollten aber in der schriftlichen Ausarbeitung ebenfalls Beachtung finden. [1]
FAQ – Untermiete
Unter Untermiete versteht man die (teilweise oder vollständige) Überlassung von Wohnraum durch den Hauptmieter an den Untermieter. Dabei bleibt der Hauptmieter weiterhin vertraglich gegenüber dem ursprünglichen Vermieter verantwortlich, während zwischen ihm und dem Untermieter ein eigenständiges Mietverhältnis entsteht.
Ein Untermieter ist eine Person, die Wohnraum von einem Hauptmieter mietet. Dabei handelt es sich oft um ein Zimmer oder eine Teilfläche der Wohnung. Der Untermieter steht ausschließlich in einem rechtlichen Verhältnis zum Hauptmieter, nicht zum Vermieter. Seine Rechte und Pflichten werden im Untermietvertrag festgelegt, der häufig ähnliche Regelungen wie ein normaler Mietvertrag enthält.
Ja, in der Regel braucht man die schriftliche Zustimmung Ihres Vermieters, bevor Sie Wohnraum untervermieten. Gemäß § 540 BGB und § 553 BGB darf der Vermieter diese Erlaubnis nur aus einem triftigen Grund verweigern, insbesondere wenn ein berechtigtes Interesse des Hauptmieters an der Untervermietung vorliegt. Ohne Zustimmung riskiert der Hauptmieter eine Abmahnung oder sogar die Kündigung des Mietvertrags.
Ein Untermieter ist verpflichtet, die im Untermietvertrag vereinbarte Miete pünktlich zu zahlen und die gemieteten Räume pfleglich zu behandeln. Er darf keine baulichen Veränderungen vornehmen und ist an die im Vertrag festgelegten Nutzungsbedingungen gebunden. Der Untermieter haftet dem Hauptmieter gegenüber für Schäden, die er während seiner Mietzeit verursacht.
Wenn der Hauptmieter ohne Zustimmung des Vermieters untervermietet, handelt es sich um eine Vertragsverletzung. Dies kann zu einer Abmahnung, einer Schadensersatzpflicht oder sogar zur fristlosen Kündigung des Hauptmietvertrags führen. Zudem könnte der Hauptmieter verpflichtet werden, unrechtmäßig erzielte Einnahmen aus der Untervermietung an den Vermieter abzuführen. Um solche Konsequenzen zu vermeiden, sollte die Erlaubnis des Vermieters stets vorab eingeholt werden.Die Einhaltung der Fristen schützt beide Seiten vor unerwarteten Überraschungen und potenziellen Streitigkeiten. Denn wer sich nicht an die gesetzlichen oder vertraglichen Vorgaben hält, riskiert nicht nur Ärger, sondern möglicherweise auch eine saftige Schadensersatzforderung. Also: Augen auf bei der Kündigungsfrist – das erspart unnötige Dramen!
Quellen & Weblinks
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